6月5日，住建部通過新聞發(fā)言人接受新華社記者采訪的方式，再次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不動搖，并將增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)列為重要任務(wù)。在此之前，住建部黨組書記、部長姜偉新已經(jīng)部署相關(guān)工作，要求積極開展增加普通商品住房的配套政策研究。
對此，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示，增加普通商品住房供給、滿足居民合理購房需求，是本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來一直堅(jiān)持的基本原則，這一持續(xù)的、延續(xù)的“政策方向一直沒有發(fā)生任何改變”。
以大化小
住建部正在考慮通過積極引導(dǎo)在建項(xiàng)目、已批未建項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，將原有的大戶型、高檔商品住房項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化為中小套型普通商品住房項(xiàng)目。
“增加普通商品住房供給，研究相關(guān)的系列配套政策，這都是姜偉新部長布置過的主要工作?！?月6日下午，住建部一位不愿具名的官員向記者證實(shí)，就增加普通商品住房供給的配套政策，住建部已經(jīng)“有了一個初步思路”。
在此之前，“積極研究增加普通商品住房供給的配套政策”已經(jīng)被住建部部長姜偉新列為該部門2012年重點(diǎn)開展的八項(xiàng)工作之一。此后，由住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司牽頭，相關(guān)部門一直就此內(nèi)容進(jìn)行積極研究。
記者了解到，除去此前已經(jīng)基本沒有爭議的“優(yōu)先進(jìn)行普通商品房規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售審批行政許可”外。目前，住建部正在考慮通過積極引導(dǎo)在建項(xiàng)目、已批未建項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，將原有的大戶型、高檔商品住房項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化為更適應(yīng)市場需求的中小套型普通商品住房項(xiàng)目，從而達(dá)到增加普通商品住房供應(yīng)量的目的。
依據(jù)中國內(nèi)地房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃審批管理流程，商品住房項(xiàng)目需要獲得政府主管部門對項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)方案的審批，才能開工建設(shè)。所謂“已批未建”項(xiàng)目，即是指那些獲得了規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證，但未正式開工的項(xiàng)目；所謂“在建項(xiàng)目”，即是指那些獲得規(guī)劃、建設(shè)行政許可后，已經(jīng)開始建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目。
按照住建部目前的思路，結(jié)合市場需求的情況，可以通過鼓勵和引導(dǎo)，對于“已批未建”項(xiàng)目，可以在將規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整為符合普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的戶型后，再行開工建設(shè)。對于在建項(xiàng)目，亦可以在施工過程中，根據(jù)具體情況調(diào)整施工、設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)化為普通商品住房。
這是一個“以大化小”的“游戲”。至于普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，一位接近住建部的權(quán)威人士向記者表示，各地先前都各自制定了當(dāng)?shù)仄胀ㄉ唐纷》康拿娣e、地價衡量標(biāo)準(zhǔn)，屆時這一“轉(zhuǎn)化”行為，各地應(yīng)依據(jù)自身設(shè)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，并延續(xù)原有應(yīng)享有的購房優(yōu)惠政策。
鼓勵引導(dǎo)
本次住建部提出的轉(zhuǎn)化思路的核心在于“鼓勵”和“引導(dǎo)”，而非如2006年一刀切的“行政命令”。
在形成這一思路之前，2006年，原建設(shè)部牽頭9部委曾共同下發(fā)通知，要求地方政府確保新建商品住房中90平方米以下的中小套型普通商品住房供應(yīng)量，占全部供應(yīng)量70%的要求。史稱“90/70”政策。這一政策在執(zhí)行的過程中，即要求所有未開工項(xiàng)目，全部重新調(diào)整規(guī)劃。
記者了解到，本次住建部提出的轉(zhuǎn)化思路的核心在于“鼓勵”和“引導(dǎo)”，而非如2006年一刀切的“行政命令”。中國房地產(chǎn)學(xué)會會長陳國強(qiáng)告訴記者，2006年“90/70”政策的初衷，是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最大特點(diǎn)，就是把“增加供給”作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要手段之一。
“由于2006年一刀切式的行政要求，導(dǎo)致很多項(xiàng)目需要重新報(bào)批、審批，從而導(dǎo)致在一定時間內(nèi)，市場供應(yīng)的減少，這反而是不利于當(dāng)時樓市環(huán)境下的供需平衡的。”北京四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h向本報(bào)記者表示。
“而鼓勵和引導(dǎo)，則是依據(jù)市場需求和市場環(huán)境的變化，對供應(yīng)結(jié)構(gòu)是一種優(yōu)化。”楊少鋒對記者說。目前，楊少鋒比較關(guān)心的是，究竟采取何種“鼓勵和引導(dǎo)”的手段，他強(qiáng)調(diào)，這直接關(guān)系到這一思路的執(zhí)行效果。
對此，前述住建部官員并未予以正面答復(fù)，而只是表示相關(guān)的鼓勵和引導(dǎo)政策還在研究當(dāng)中。目前，鼓勵和引導(dǎo)政策亦需要和相關(guān)中央部委進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，截至本報(bào)記者發(fā)稿時止，尚未有明確定論。
住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人則向本報(bào)記者表示，增加普通商品住房供給、滿足居民合理購房需求，是本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來一直堅(jiān)持的基本原則，這一持續(xù)的、延續(xù)的“政策方向一直沒有發(fā)生任何改變”。
以觀后效
實(shí)施這一政策思路，不僅需要中央相關(guān)部門的配合，也需要地方政府根據(jù)自身情況予以落實(shí)。
實(shí)施這一政策思路，不僅需要中央相關(guān)部門的配合，也需要地方政府根據(jù)自身情況予以落實(shí)。不過截至本報(bào)記者發(fā)稿時止，北京、山東、河北、陜西等省、直轄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管機(jī)構(gòu)都表示，尚未收到與此相關(guān)的來自住建部的通知或知會。
“此前，姜偉新部長只是強(qiáng)調(diào)要增加普通商品住房的供給，并要求在規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售行政審批事項(xiàng)過程中，對符合普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的，優(yōu)先予以審批，但是沒有傳達(dá)有關(guān)在建或者已批未建項(xiàng)目引導(dǎo)鼓勵調(diào)整的精神，也許這還在中央層面研究尚未形成最終的結(jié)論?！标兾魇∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳的官員向記者表示。
對此，前述住建部官員表示不便發(fā)表評論。實(shí)際上，對于增加普通商品住房供給住建部早有專項(xiàng)政策考慮。專項(xiàng)支持政策可能包括優(yōu)先辦理中低價位普通商品房的規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售的行政許可、考核中低價位普通商品房的供應(yīng)比例、細(xì)化中低價位普通商品房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。這些政策將用以確保中低價位普通商品房供應(yīng)量的“進(jìn)一步提高”。
中國房地產(chǎn)學(xué)會會長陳國強(qiáng)向記者表示，如果中低價位普通商品房供應(yīng)量進(jìn)一步加大，當(dāng)?shù)胤績r的總體水平將很難出現(xiàn)“回漲”的局面，“對于確保成交量回暖而房價不反彈，具有重要意義。”
2006年5月29日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，在住房結(jié)構(gòu)和土地供應(yīng)上，提出了“70/90”的要求，被俗稱作“70/90”政策。下文為“70/90”政策部分摘錄：
明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)原建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。
保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。